К 2026 году, согласно исследованиям рейтингового агентства Национального кредитного рейтинга (НКР), доля льготной ипотеки может упасть до половины рынка. Это означает возвращение к «рыночным механизмам», которые доминировали на рынке еще до массового внедрения субсидированных кредитов в 2020 году.
Рейтинговое агентство прогнозирует, что к концу 2026 года банки выдадут от одного до 1.1 миллионов ипотечных займов на общую сумму в пределах от 4.7 до 5.1 триллионов рублей. Это будет означать увеличение числа кредитов на 10-15% по сравнению с 2025 годом, когда было выдано около 968 тысяч ипотечных займов на сумму в 4.5 трлн руб.
Ключевым изменением аналитики НКР считают не столько рост числа кредитов, сколько переход рынка от льготных программ к более традиционной модели. В 2025 году на субсидированные программы приходилось около 82% новых ипотечных займов (в 2024 году этот показатель составлял 73%), но уже в текущем году доля льготных программ может упасть до 50%. Это свидетельствует о том, что рынок начинает восстанавливать баланс спроса и предложений по мере того, как заканчивается эпоха массовой господдержки.
Аналитики отмечают, что средняя ставка новых кредитов уже достигла отметки в 10%, а к концу года может подняться до уровня выше 11%. Это вернет рынок к показателям, характерным для 2017 года. В то же время предельная ставка по семейной и IT-ипотеке остается на уровне 6% (и даже ниже – всего 2%, в случае дальневосточной или арктической программы), что оказывает влияние на общую среднюю ставку. В то же время, рыночная ставка по ипотечным программам крупнейших банков может достигать отметки до 18.73% годовых.
Аналитики НКР ожидают, что снижение ключевой процентной ставки Центрального банка РФ (с нынешних 14.25%) и отложенный спрос в результате жесткой денежно-кредитной политики станут факторами поддержания роста рыночных программ ипотеки. Они прогнозируют, что ежемесячная выдача займов может достигнуть уровня выше 450 млрд руб уже к концу года при условии сохранения ключевой ставки на уровне в пределах 13-14%. Доля рыночных программ продолжит расти и будет составлять значительную часть рынка до 2027 года.
В конце февраля были введены новые правила, согласно которым каждая семья теперь может оформить только один льготный займ. Это ограничивает возможность использования субсидированных программ для семей, которые ранее могли получать по одному займу на каждого взрослого члена семьи.
В конце июня стало известно о возможных изменениях в условиях семейной ипотечной программы. В частности, предполагается различие ставок в зависимости от числа детей в семье и региона приобретения недвижимости. Так, для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей были указаны следующие процентные ставки: 12% – одна ребенок; 10% - два ребенка; 8% – три ребенка; 6% – четыре ребенка; 4% – пять или более детей. Для остальных регионов предполагается установить диапазоны от 2 до 10%. Также сохраняется возможность оформления кредита под ставку в размере 6% при условии, что заемщик предоставляет не менее половины стоимости недвижимости собственными средствами. Однако перечень этих мер пока является предварительным и не окончательно утвержден.
Аналитики Центрального банка отмечают, что за пять месяцев 2026 года был выдан ипотек на общую сумму в размере 1.73 триллиона рублей или около 346 миллиардов рублей ежемесячно.
Директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина предполагает, что смягчающая денежная политика может привести к дальнейшему росту рыночной ипотеки до 50% выдач к концу года. Также она прогнозирует увеличение общего объема выдачи кредитов на уровне от 15-20%, что будет выше отметки в 5 триллионов рублей.
Старший директор рейтингов финансовых институтов НРА Павел Жолобов считает, что при средней рыночной ставке по ипотеке на уровне 10-11% спрос на вторичном рынке недвижимости будет активизироваться. Аналогично он допускает снижение доли льготных программ до уровня в пределах 40% выдач к концу года.
По мнению руководителя «Ипотечного бюро» Камилы Фазлыевой, для серьезного роста объемов ипотеки необходим настоящий первоначальный взнос от заемщиков. В данный момент многие семьи не в состоянии собрать требуемую сумму самостоятельно, что является препятствием на пути восстановления рынка.
Эксперты полагают, что оживление рыночного ипотечного кредитования произойдет при снижении ставок до 12% и ниже. Это потребует достижения ключевой ставки в размере от 10-11%, что пока представляется мало вероятным уже к концу текущего года.
Таким образом, изменения на рынке ипотеки предвещают новые вызовы для потенциальных заемщиков, которые будут вынуждены адаптироваться под новую экономическую реальность.
Опубликовано: 29 июня 2026, 22:27 | Время чтения: 3 мин | Теги: ипотека, рынок, прогноз, льготы, банки
