Процедура переуступки прав в рамках договора долевого участия (ДДУ) требует от участников сделки предельной внимательности к юридическим деталям, особенно если речь идет о защите интересов несовершеннолетних. Об этих тонкостях рассказала в интервью RT Валентина Восканян, занимающая пост директора по правовым вопросам Level Group.
Суть механизма переуступки заключается в том, что дольщик не продает уже готовую недвижимость, а передает новому лицу свое право требовать передачи квартиры после того, как застройщик завершит строительные работы. Согласно разъяснениям эксперта, такая операция возможна в определенный временной промежуток: с момента государственной регистрации первоначального ДДУ до этапа подписания акта приема-передачи объекта. При этом важно, чтобы договор долевого участия был либо полностью оплачен, либо возникшая задолженность была официально переведена на нового участника, что требует получения согласия от застройщика. Любая подобная сделка по уступке подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
Особую сложность представляют случаи, когда права по договору принадлежат ребенку. В такой ситуации закон обязывает получить предварительное одобрение от органа опеки и попечительства, чья главная цель — обеспечить сохранность имущественных интересов несовершеннолетнего. Валентина Восканян пояснила, что ведомство детально анализирует условия сделки, чтобы понять, как она отразится на благосостоянии ребенка. Процесс рассмотрения документов занимает до 15 дней. При этом эксперт отметила, что жесткого требования о покупке взамен текущего жилья объекта большей или равной площади не существует — итоговое решение органов опеки принимается исходя из конкретной ситуации.
Вопрос представительства также зависит от возраста ребенка. Если несовершеннолетнему не исполнилось 14 лет, все необходимые документы подписывают его родители или иные законные представители. Для подростков в возрасте от 14 до 18 лет предусмотрен иной порядок: они могут подписывать бумаги самостоятельно, но только при наличии письменного разрешения от своих законных представителей.
Отдельный блок правовых рисков связан с использованием материнского капитала. Валентина Восканян предупредила, что само по себе разрешение органов опеки не освобождает семью от обязанности выделить доли в праве собственности на приобретенное жилье всем членам семьи. Важно понимать, что пока объект не сдан и не подписан передаточный акт, оформить право собственности и распределить доли невозможно. Обычно на это отводится шесть месяцев после получения квартиры, однако при использовании субсидий сроки могут зависеть от момента погашения кредита и снятия обременения.
Специалист подчеркнула, что попытки обойти закон путем предоставления ребенку долей в другой недвижимости или перечисления денег на его банковский счет не считаются надлежащим исполнением требований законодательства. Закон предписывает выделение долей именно в том жилом объекте, который был куплен с помощью материнского капитала. Таким образом, возможность проведения переуступки должна рассматриваться в каждом отдельном случае, учитывая специфику ДДУ, методы оплаты и права всех членов семьи.
